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道路と超高層ビルの重複利用について 4

2017年4月『再開発研究』33号所収
「道路と超高層ビルの重複利用について
〜環状第二号線と虎ノ門ヒルズにおける市街地再開発事業による一体的整備〜」
山本正紀


はじめに
1.立体道路制度の創設と環状第二号線への適用
2.都施行再開発事業への民間活力の導入
3.環状第二号線新橋・虎ノ門地区再開発事業の計画の変遷
4.道路と建物の重複利用に伴う課題と対応策
おわりに



4 道路と建物の重複利用に伴う課題と対応策
軍攻萋發砲ける道路と超高層建物の重複利用をめぐって、計画、設計、施工、管理運営の各段階でどのような課題があり、それをどのように解決してきたかについて述べる。
4−1 計画段階
 2008年の都市計画変更案を策定していく過程においては、超高層建物の柱列を道路に含めるかどうかが焦点となった。建築の柱部分を道路の都市計画区域や道路区域に含めるかによって表3の3通りのケースが考えられる。再開発側からすると、ケース1やケース2では道路占用許可や都市計画法の許可が条件となり、将来の建物に関する権利が不安定となる恐れがある。建築の自由が確保され、建物に関する権利が安定するケース3が最適と考えられた。しかし道路側からすると、ケース3は道路の都市計画変更が必要となるだけでなく、既定計画の道路の範囲が狭められ、しかも上下線で二分されることになるため抵抗もあった。再開発事業担当者と道路事業担当者による「立体道路調整会議」(都市整備局・建設局)での度重なる調整を行った。最終的にはケース3が道路と建物双方にとって合理的であることが道路側にも理解され、必要十分な範囲に限定して道路の立体的区域を定めることができた。その際、決め手となったのは、都市施設の立体的都市計画の新たな導入である。

表3 建築の柱の扱い
表3建築の柱の扱い

 立体道路の境域(都市計画法及び道路法)については、以下の4つの境域をすべて合致させて設定した。
ア 道路法第47条の5に規定する「道路の立体的区域」
イ 都市計画法第12条の11に規定する「建築物等の建築又は建設の限界」
ウ 都市計画法第11条第3項に規定する「都市施設の立体都市計画」
エ 都市再開発法第118条の25で準用する民法第269条の2第1項に規定する「地上権(区分地上権)」
 なお、上下の境域については、区分地上権の登記実務の関係から階段状に設定することにした。
 このほか計画段階では、道路・建物の相互の関係を規定する条件を整理し、図10のとおり与条件を確定させた。
超高層建物の柱列は道路上下線の間に配置する
道路はボックスカルバート(箱形のトンネル)構造とする
建築の荷重を道路に載せない
道路の荷重を建築が支持する(一体構造)
振動対策は建築の領域内で処理する

図10道路と建物の相互関係
図10 道路と建物の相互関係

4−2 設計段階
 軍攻茲任老物地下部分の上に道路のボックスカルバートが載っており、その道路の上に超高層建物が被さっている。このように複雑な構造の道路一体建物であることから、設計段階では土木と建築の双方の視点から相互に検証・調整を行った。
 ただし、前の段階で道路・建物の相互関係を整理してあったことにより、設計基準の異なる建築と土木の設計を独立して進めることが可能となり、設計途中で両者の間で調整を要する事項は荷重条件などかなり限定されることとなった。特に道路をボックスカルバート構造としたことにより、道路駆体側で遮音性や耐火性、耐衝撃性を確保し、火災や事故が建物に影響を与えないようにしたことは道路・建物双方にとって賢明な選択であった。
 なお、道路からの防振対策については、道路と建物の間に発泡ポリウレタンの防振層を入れることにより万全を期すこととした。

4−3 施工段階
 都市再開発法では、特定建築者が行える工事の範囲は施設建築物工事に限定されている。一方、軍攻萋眞浪爾瞭始のボックスカルバート工事は、再開発事業においては公共施設管理者工事という位置づけであり、街路事業の認可を得て都建設局が街路事業として整備することになっている。このように建築工事と道路工事はあくまで別の事業として行う仕組みである。
 しかしながら、軍攻萋發任老物と道路は一体的な構造であり、これらを限られた工期の中で建設するには、両者を一体的に施工する必要がある。そこで再開発事業施行者(都市整備局)と道路事業施行者(建設局)は協議の上、環状第二号線地下トンネルと換気塔地上部の施工を再開発事業の特定建築者に委託することで調整を図り、特定建築者募集にあたってはその旨を条件にして公募した。道路を特定建築者に委ねたことより、特定建築者が同一の建設会社に建築工事と道路工事を合わせて発注することが可能となり、建物と道路を一体的に施工させる道が開かれた。こうして施工段階では、複雑な道路一体建物工事の現場管理や施工性、安全性の確保、工程管理を民間事業者(特定建築者と施工会社)のノウハウを最大限活かしながら進めることができた。結果として大幅な工期短縮が可能となり、早期の事業完了につながった。

4−4 管理運営段階
 道路一体建物に関する協定は、道路法第47条の7に基づき、道路の区域を立体的区域とした道路と当該道路の区域外に新築される建物とが一体的な構造となることについて、道路の管理者と建物所有者との間で締結されるものである。協定を締結した場合、道路管理者は、その旨公示する。道路一体建物に関する協定は、その協定が公示された後に、その対象となっている道路一体建物の所有者となった者に対しても、その効力がある。
 軍攻茲砲ける協定は、1989年に国土交通省から出された道路一体建物に関する協定モデルを基本としながら、軍攻茲瞭端譴幣魴錣魏談して作成した。協定は、建築工事着手前の2011年3月に道路管理者の都と再開発事業施行者の都、特定建築者の三者の間でいったん締結し、同年5月にその旨を公示した上で、建築工事完了後の引渡しにより再開発事業施行者の都と特定建築者から再開発ビルの管理組合に承継した。

続き おわりに
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