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道路と超高層ビルの重複利用について 3

2017年4月『再開発研究』33号所収
「道路と超高層ビルの重複利用について
〜環状第二号線と虎ノ門ヒルズにおける市街地再開発事業による一体的整備〜」
山本正紀


はじめに
1.立体道路制度の創設と環状第二号線への適用
2.都施行再開発事業への民間活力の導入
3.環状第二号線新橋・虎ノ門地区再開発事業の計画の変遷
4.道路と建物の重複利用に伴う課題と対応策
おわりに



3.環状第二号線新橋・虎ノ門地区再開発事業の計画の変遷
 当地区の都市計画がどのように変遷してきたか、立体道路制度の適用部分に焦点を当てて道路と建物の関係の変化をたどってみたい。

表2 事業の経緯
表2事業の経緯(1946-1999)表2事業の経緯(2000-2017)

3−1 当初の計画
 1998年の当初の都市計画は、環状第二号線の道路計画区域に現在の軍攻茲良瀉呂里澆魏辰┐震7.5haの施行区域であった(図2)。西新橋・新橋エリア(愛宕通り〜柳通り)では地下トンネルの道路上に低層建物を並べ、建物の両サイドにそれぞれ一方通行で沿道アクセス道路を配置するという非常にプリミティブな形で立体道路制度を適用する計画であった(図3)。環状第二号線の建設に必要最小限の範囲で区域を設定したものであるが、この計画のまま事業を進めた場合、道路上に計画した再開発ビルができるまでの相当長期にわたって権利者は仮住まいや仮営業を余儀なくされるという致命的な問題があった。
 現在の軍攻茲砲錬甘錣侶物(住宅棟、超高層棟、業務棟、商業棟)が計画されていた(図4)。また、新橋エリアの道路上に換気塔を設ける計画であった。

図2(1998)_NEW
図2 当初の計画(1998年)
出典:東京都(1998)


図3道路上建物_NEW
図3 道路上の建物
出典:東京都(1998)


図4 軍攻茲稜枌NEW
図4 軍攻茲稜枌屐複甘鎔董
出典:東京都(1998)
3−2 区域拡大後の計画
 2000年の都市計画変更では、現在の騎攻茲鉢恭攻茵雰很0.5ha)が新たに区域に編入され、施行区域は約8.0haとなった(図5)。区域拡大の理由は、権利者の早期生活再建のため建物を先行して建設する街区を設けたことである。これによって当初の計画の欠点であった長期の仮住まい・仮営業という問題はクリアされ、事業の円滑な推進が可能となった。また、道路の換気については道路の中央にスリットを併設する土壌浄化方式を採用することとなった(図6)。土壌浄化方式の採用によって西新橋・新橋エリア(愛宕通り〜柳通り)の道路上の建物と新橋エリアの換気塔を廃止することとし、立体道路制度の適用は軍攻茲琉貮瑤里澆箸覆辰拭しかし、土壌浄化方式はまだ実績が乏しく大規模に実施するには維持管理など検討すべき課題があり、またスリットの設置により物理的に横断できない場所が多いことから地域分断の恐れもあった。なお、軍攻茲侶物の配置計画については当初の計画と変わらない。

図5(2000)_NEW
図5 区域編入後の計画(2000年)
出典:東京都 (2006)


図6土壌浄化方式_NEW
図6 スリット併用土壌浄化方式
出典:長尾 (2015)

3−3 道路と超高層建物の重複利用の計画
 2008年の都市計画変更では、事業協力者の提案と権利者の合意に基づき、軍攻茲裡甘錣侶物を超高層棟1棟に集約するとともに、超高層棟の一部を道路の上に重複して配置することとした(図7・図9)。また、道路の換気方式の変更に伴い軍攻萋發亡控づ磴鮴澆韻襪海箸砲茲辰董∪梢袈競┘螢△瞭始にあったスリットと土壌浄化装置を廃止することが可能となり、地上部道路では広幅員の歩道をともなう沿道アクセス道路を実現することができた(図8)

図7(2008)_NEW
図7 道路と超高層建物の重複利用の計画(2008年)
出典:東京都 (2015)


図8 広幅員歩道_NEW
図8 道路構造のイメージ
出典:東京都 (2015)


図9 軍攻茲稜枌(2008)_NEW
図9 軍攻茲稜枌屐閉狭眩悖嬰鎔董
出典:東京都 (2015)


続き 4.道路と建物の重複利用に伴う課題と対応策
まいじょ * 再開発 * 09:39 * comments(0) * trackbacks(0)

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